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用語集

あ行

■ アセット・マネジメント(AM:Asset Management)会社
AM会社とは、投資法人が委託した資産の運用を行う会社(資産運用会社:本投資法人の場合はプロロジス・リート・マネジメント株式会社)のことを言います。物件の運用は、AM会社が資産運用計画を策定し、それに従って物件の管理をプロパティ・マネジメント(PM:Property Management)会社に委託することにより行われます。
■ アレンジャー
複数の金融機関より借入れを行う場合、投資法人と複数の金融機関の間を取り持つ金融機関のことを言います。
■ 一時効果調整後の1口当たり分配金
1口当たり分配金(利益超過分配金を含みます。)に対して、新投資口発行等や物件取得に伴い各決算期に一時的に発生する収益及び費用項目の調整を行って算出された1口当たり分配金の試算額を言います。
一時的に発生する収益及び費用項目の調整としては、主に以下の項目が挙げられます。
(1) 各期中に取得したものを含めた各期末における保有資産がすべて通期(6か月間)稼働したものと仮定して、賃貸事業収益及び賃貸事業費用(減価償却費を含みます。)を試算
(2) 固定資産税及び都市計画税等の公租公課について、物件取得原価に算入されるものは賃貸事業費用として計上
(3) 新投資口発行等に伴い臨時に発生する諸費用及び融資関連費用等を営業外費用から除外
(4) 運用資産取得後に還付される消費税還付金を原資として返済を行う借入金を借入残高から除外
(5) 以上の調整によって変動するNOI及び当期純利益を考慮し、NOI及び当期純利益に連動する資産運用報酬を調整
(6) その他以上に連動する費用項目の調整
■ エクイティ・ファイナンス
エクイティ・ファイナンスとは、上場している投資法人が新たに投資口を発行して投資家から資金調達を行うことを言います。
■ エンジニアリングレポート(ER)
不動産取引において、買い手は売買対象の不動産に対してデューデリジェンスと呼ばれる様々な綿密な調査を実施します。こうしたデューデリジェンスにおいて、対象不動産の物理的な状況や、今後見込まれる修繕・設備の更新等に係る費用を第三者の専門家が調査して作成する報告書を、エンジニアリングレポートと呼びます。建物状況調査報告書とも言います。

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か行

■ 外部成長
J-REIT業界においては、物件を新規に取得することにより資産規模を拡大し、投資主価値の向上させることを言います。
■ 借入余力
LTVを一定限度以下の水準に抑えた保守的な財務運営をする場合に、一定限度の水準までLTVを上げた時、本投資法人がどの程度追加で借入れによる資金調達ができるかを示すものです。
■ 金利スワップ取引
金利を対象とする金融取引の一つで、一般的に、定められた元本金額と期間において変動金利と固定金利を交換する契約を締結する取引を指します。本投資法人は、変動金利ベースの借入金の金利を実質的に固定化することを目的として、金利スワップ取引を用いています。
■ グローバル・マーケット
本投資法人では、国際的な貿易・物流の重要拠点であり、日本においての最大消費地である関東エリア及び関西エリアのことを、グローバル・マーケットと定義しています。
■ 権利付最終取引日
権利付最終取引日とは、投資主の分配受け取りの権利を確定させる日を指します。すなわち、その日の取引時間終了時点で投資主が投資口を保有していると、当該計算期間の分配金を受け取る権利が得られる日のことを言います。
■ 公募増資(オファリング)
増資とは、上場している投資法人が新たに投資口を発行して投資家から資金調達を行うことを言います。不特定多数の投資家から広く遍く資金の募集を行うことを公募増資と言い、特定の第三者から資金調達を行う方法を第三者割当と言います。
■ コミットメントライン
本投資法人と金融機関が予め契約した期間・融資極度金額の範囲内で、投資法人の請求に基づき金融機関が融資を実行することを約束(コミット)する契約のことを言います。

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さ行

■ 3PL事業
3rd-Party Logistics(サード・パーティ・ロジスティクス)の略です。荷主企業の物流機能を専門的に請け負う事業を指します。

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た行

■ 賃料ギャップ
本投資法人の保有物件において現在テナントとの契約上の賃料と、市場賃料との差額のことを言います。
■ デット・ファイナンス
デット・ファイナンスとは、投資法人が資金調達をする際に、銀行など金融機関等からの借入れを行うことで調達したり、投資法人が債券(投資法人債)を発行することで調達することを言います。
■ トラックバース
トラックを施設内に接車するスペースを言い、荷積みや荷卸しを行う場所です。

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な行

■ 内部成長
賃料単価や稼動率の上昇または管理費用などのコスト削減により、保有物件の収益性や資産価値を向上させ、同時に投資主価値の向上させることを言います。

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は行

■ パイプライン
パイプラインとは、本投資法人が将来的に取得する可能性がある物件をさし、主に、スポンサーであるプロロジスが開発中又は計画中の物件が該当します。
■ パイプライン・サポート
本投資法人は、着実な外部成長を実現するために、プロロジス・グループが開発中のAクラス物流施設の中から本投資法人の投資基準を満たす物流施設について、プロロジス・グループから優先的に情報を受け取ることができ、その上で優先交渉権に関する覚書を締結することができます。また、プロロジス・グループが保有または管理する物流施設を売却する場合や、プロロジス・グループ以外の第三者が保有する物流施設の売却情報をプロロジス・グループが取得した場合、これらの売却情報は本投資法人に提供されます。これら一連のスポンサー・サポートをパイプライン・サポートと言います。
■ ビルディング・マネジメント(BM:Building Management)会社
BM会社とは、建物に関する清掃、警備ほか、改修・模様替え工事等の業務を行う会社のことを言います。主にアセット・マネジメント(AM:Asset Management)会社やプロパティ・マネジメント(PM:Property Management)会社がこのBM会社を選定し、BM会社はPM会社にレポートを行います。
■ 含み損益
本投資法人は、毎計算期間の末時点において保有不動産の鑑定評価を取得し、市場価値を推定しています。含み損益とは、投資法人が保有する不動産の貸借対照表上の残高(簿価)と鑑定評価額の差額を言い、鑑定評価額が簿価を上回る場合、その差額を「含み益」と言い、下回る場合「含み損」と言います。鑑定評価額は不動産市場の環境変化に応じて変動します。
■ プロパティ・マネジメント(PM:Property Management)会社
PM会社とは、物件のテナントリーシングや、予算管理、テナント管理、建物の修繕に関する管理やビルディング・マネジメント(BM:Building Management)会社の管理等の業務を行う会社のことを言います。
■ ポートフォリオ
本投資法人が保有する物件群全体のことを言います。
■ 簿価
保有する不動産の貸借対照表上の残高のことを言います。

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ま行

■ マルチテナント型物件
複数のカスタマー向けに開発された物流施設のことを言います。大型で複数階の施設であることが一般的です。本投資法人が保有するマルチテナント型物件では、定期借家契約に基づく賃貸借契約を基本としており、賃貸借契約期間は5年程度です。
■ 免震構造
建物の基礎と上部構造との間に積層ゴムやオイルダンパーを入れ、建物に地震による振動が伝わるのを軽減する建造物の構造を言います。

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や行

■ 床荷重
物流施設の床の積載能力を示す数値です。

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ら行

■ ランプウェイ/スロープ
上層階の物流施設において、各階へ直接トラックでアクセス可能となるよう設置された傾斜路のことを言います。
■ リージョナル・マーケット
本投資法人では、国内物流の重要な拠点であり、日本においては関東及び関西エリアに次ぐ規模の国内消費地である中部、東北及び九州エリアのことを、リージョナル・マーケットと定義しています。
■ リース・ダウンタイム
既存のテナントが退去してから次のテナントが入居するまでの、空室期間のことを言います。
■ リファイナンス
借入金の借換えのことを言います。
■ 利益超過分配金
会計上の利益を超えた部分の分配金であり、非現金支出である減価償却費の一部に相当する金額を支払う分配金のことを言います。本投資法人は、剰余資金の効率的運用の観点から、健全な財務の安定性が維持される範囲内で、当該営業期間の減価償却費の30%に相当する金額を当面の間の目処として、継続的に利益を超えた金銭の分配(以下「継続的利益超過分配」といいます。)を行う方針です。また、継続的利益超過分配に加え、新投資口の発行等の資金調達行為により一時的に1口当たり分配金の金額が一定程度減少することが見込まれる場合に、1口当たり分配金の金額の平準化を目的とする、一時的な利益を超えた金銭の分配(以下「一時的利益超過分配」といいます。)を行い、1口当たり分配金の水準の安定化を図ることがあります。なお、継続的利益超過分配及び一時的利益超過分配の合計の分配金水準は、当面の間、当該営業期間の減価償却費の40%を上限としています。

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わ行

■ ワンストップ・サービス
プロロジス・グループは物流施設開発用地の選定・取得、施設設計、施工管理、リーシング及び施設の管理・運営までにわたるワンストップ・サービスを提供しています。

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A-Z行

■ BCP(Business Continuity Plan)
災害などが発生したときに重要業務を中断させないため、ないしは目標復旧時間内に重要な機能を再開させ、業務中断に伴うリスクを最低限にするために、平時から事業継続について戦略的に準備しておく計画のことを言います。
■ BELS
BELS(建築物省エネルギー性能表示制度、Building Energy-efficiency Labeling System)は、国土交通省の定める「非住宅建築物に係る省エネルギー性能の表示のためのガイドライン(2013)に基づき、非住宅建築物を対象とした省エネルギー性能等に関する評価・表示を行う制度であり、改正省エネ基準(2014年4月1日完全施行)に準じた評価手法が採用されています。新築建物、既存建物に関わらず様々な尺度を基に第三者機関が省エネルギー性能を評価し、その評価は5 段階(★~★★★★★)で表示されます。
■ BTS型物件
BTSとは、Build-to-Suitの略で、カスタマーのご要望に沿った立地及び設備を有する、1社専用の施設のことを指します。また、マルチテナント型用に開発された施設が1社のカスタマーに賃貸され、BTSと呼ばれることもあります。本投資法人が保有するBTS型物件では、定期借家契約に基づく賃貸借契約を基本としており、賃貸借契約期間は10~15年程度であることが一般的です。
■ CASBEE
「CASBEE」(建築環境総合性能評価システム)は、建築物の環境性能で評価し格付する手法であり、省エネルギーや環境負荷の少ない資機材の使用といった環境配慮はもとより、室内の快適性や景観への配慮等も含めた建物の品質を総合的に評価するシステムです。評価結果は、「Sランク(素晴らしい)」から、「Aランク(大変良い)」、「B+ランク(良い)」、「B-ランク(やや劣る)」、「Cランク(劣る)」という5段階のランキングで与えられます。
■ DBJ Green Building認証
DBJ Green Building認証制度は、環境・社会への配慮がなされた不動産(グリーンビルディング(Green Building))を対象に、株式会社日本政策投資銀行(DBJ)が独自に開発した総合スコアリングモデルを利用し、評点化を行い、その上で時代の要請に応える優れた不動産を選定・認証する制度です。なお、認証における評価ランクとしては、「five stars」、「four stars」、「three stars」、「two stars」及び「one star」の5段階があります。
■ DCF(Discounted Cash Flow)法
DCF法は不動産の評価額を導き出すための方法の一つです。対象不動産から一定期間に得られる純収益を現在価値に換算したものと、その一定期間後に不動産を売却すると想定し、その理論的な売却価格を現在価値に換算したものを合計して、不動産の理論的価値を求めるものです。
■ GRESB
GRESBは、2009年に欧州の主要年金基金のグループを中心に創設された不動産セクターのサステナビリティ・パフォーマンスを測るベンチマークであり、有力な機関投資家が加盟、不動産投資運用のプロセスでGRESBを利用しています。
GRESBの調査は、機関投資家が投資先を選定する際などにGRESBのベンチマーク調査を活用することからその注目度は高く、GRESBの毎年の調査には世界で多数の不動産会社、REITや不動産私募ファンドが参加しています。
■ LTV(Loan To Value)
バランスシート上の借入金比率を示す指標であり、本投資法人の場合、総資産額に占める有利子負債残高総額の割合になります。
■ NAV(Net Asset Value)
保有不動産の含み損益を純資産に反映させた時価ベースで純資産額を算出するために利用します。NAV = 純資産額 - 剰余金 + 保有不動産鑑定額 - 保有不動産簿価で算出されています。
■ NOI(Net Operating Income)
不動産の賃料収入などから得られる営業収益から、不動産の運営・管理の費用(減価償却費を除く)を控除した純営業収益のことを言います。
■ NOI(Net Operating Income)利回り
年間のNOIを不動産価格で割った数値を言い、不動産価格に対する年間の収益の割合を示したものです。
■ PML(Probable Maximum Loss)
一定の期間において想定される最大規模の地震により生ずる可能性のある損失額を、建物の再調達価格に対する割合で示すものです。従って、PML値が高いほど地震リスクが高い建物と解釈されています。
■ PO(Public Offering)
公募増資のことを言います。Follow-on Offering(FO)と呼ばれることもあります。

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