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財務戦略

新投資口の発行は希薄化に留意しつつ機動的に実施します。借入金は長期固定金利を主とし、LTVは平常時の運用において50%前後で運用することとし、剰余資金の効率的運用の観点から、継続的な利益超過分配を実施します。

財務方針

本投資法人の中長期に安定した収益の確保と運用資産の規模、価値の着実な成長並びに運用の安定性と効率性を確保するため、計画的かつ機動的な財務戦略を立案し、実行するものとします。

新投資口の発行 新投資口の発行は、運用資産の長期的かつ安定的な成長を目的として、資本市場の動向、経済環境、新たな運用資産の取得時期、本投資法人の資本構成及び既存投資主への影響等を総合的に考慮し、投資口の希薄化に十分に配慮した上で、機動的に行うものとします。
利益超過分配
(出資の払戻し)
本投資法人は、土地価格に比べて建物価格比率が高く償却年数が短いという物流不動産の特性を勘案し、修繕や資本的支出への活用、借入金の返済、新規物件の取得資金への充当などの他の選択肢についても検討の上、当該営業期間の減価償却費の60%に相当する金額を限度として、本投資法人が決定した金額を、継続的に利益を超えた金銭の分配(以下「継続的利益超過分配」といいます。)として、原則として継続的に分配する方針です。更に、本投資法人は、上記の継続的利益超過分配に加え、新投資口の発行(第三者割当増資等に基づく発行を含みます。)、投資法人債の発行、資金の借入等(それぞれの消却、償還又は返済等を含みます。)の資金調達行為により、投資口の希薄化又は多額の費用が生じ、一時的に1口当たり分配金の金額が一定程度減少することが見込まれる場合において、1口当たり分配金の金額を平準化することを目的とする場合に限り、本投資法人が決定した金額を、一時的な利益を超えた金銭の分配(以下「一時的利益超過分配」といいます。)として、分配することができるものとします。ただし、上記の継続的利益超過分配と合わせて当該営業期間の減価償却費の60%に相当する金額を限度とします。なお、継続的利益超過分配の水準は、当面の間、当該営業期間の減価償却費の30%に相当する金額を目途にして、総合的に判断して決定します。また、当該継続的利益超過分配に加えて、一時的利益超過分配を行う場合には、継続的利益超過分配及び一時的利益超過分配の合計の分配金の水準は、当面の間、当該営業期間の減価償却費の40%に相当する金額を限度として、総合的に判断して決定します。ただし、分配LTV(注2)が60%を超える場合には利益を超えた金銭の分配を行いません。
LTV水準(注1) 財務健全性の確保のため、LTVは、原則として平常時の運用において50%前後(上限60%)で運用することとします。
(注1) 「LTV」とは、資産総額のうち有利子負債総額(借入金額、投資法人債発行額、短期投資法人債発行額)の占める割合をいいます。
(注2) 分配LTV(%)=A/B ×100(%)
A=決算期末時点の有利子負債残高(投資法人債に係る残高を含みます。)+決算期末時点の敷金のリリース額
B=決算期末時点の鑑定評価額+決算期末時点の預金残高 - 利益分配金及び利益超過分配金の総額

減価償却費の活用方法について

物流不動産は、土地価格に比べて建物価格比率が高く償却年数が短いという性格を有し、減価償却費が他のアセットクラスに比較して、多くなる傾向にあります。本投資法人は、減価償却費相当額の内部留保を以下のように有効活用することで、1口当たりの分配金の最大化を目指します。

減価償却費の活用方法について

利益超過分配(出資の払戻し)について

方針(注)

修繕や資本的支出への活用等の他の選択肢についても検討の上、健全な財務の安定性が維持される範囲内で、当該営業期間の減価償却費の60%に相当する金額を限度として、本投資法人が決定した金額を、利益を超えた金銭として、原則として継続的に分配する方針

継続的利益超過分配の水準は、当面の間、当該営業期間の減価償却費の30%に相当する金額を目処にして、総合的に判断して決定
継続的利益超過分配の水準は、以下の算式で計算される数値(分配LTV)が60%を超えることとなる場合には利益を超えた金額の分配を行わないものとします

分配LTV(%)=A / B ×100(%)

・A = 決算期末時点の有利子負債残高(投資法人債に係る残高を含みます。) +決算期末時点の敷金のリリース額
・B = 決算期末時点の鑑定評価額+決算期末時点の預金残高-利益分配金及び利益超過分配金の総額

■ 利益超過分配の貸借対照表におけるイメージ図

方針


■ 1口当たり分配金の金額の平準化におけるイメージ図

分配金方針

(注)

利益を超える金銭の分配(出資(投資元本)の払戻し)は、すべての投資主に対して、利益の範囲内で行う金銭の分配に加えて、本投資法人の判断により行う分配であり、オープン・エンド型の投資法人の投資口の場合に各投資主からの請求により行われる投資口の払戻しとは異なります。なお、本投資法人は、投資主の請求による投資口の払戻しが認められないクローズド・エンド型です。
クローズド・エンド型の投資法人は、一般社団法人投資信託協会の定める規則において、計算期間の末日に計上する減価償却費の100 分の60 に相当する金額を限度として、利益を超える金銭の分配を行うことができると定められています。

利益を超えた金銭の分配水準の決定にあたっては、AFFO に対する分配金総額が占める割合等も考慮されます。AFFO とは、Adjusted Funds From Operation の略であり、FFO から資本的支出を控除し、融資関連償却等を加算して算出されます。FFO とは、Funds From Operation の略であり、当期純利益に非現金支出費用を加えて算出されます。算出方法は以下の算式をご参照下さい。
FFO=当期純利益+減価償却費+その他不動産関連償却+不動産等売却損-不動産等売却益
AFFO=FFO-資本的支出額+融資関連償却等

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